La rémunération des banques sur un crédit hypothécaire
Lors de la souscription d’un prêt immobilier, les banques se rémunèrent pour le service rendu ainsi que pour compenser les risques. La hauteur de cette rétribution impacte directement les taux d’intérêts offerts dans le cadre de leurs crédits. Dans cet article, découvrez quelle est la rémunération des banques sur un crédit hypothécaire afin de pouvoir le négocier au mieux et d’ainsi bénéficier de l’offre la plus avantageuse !
Comment les banques se rémunèrent-elles ?
Les organismes bancaires ont deux types de clients principaux :
- Les épargnants qui, en échange d’intérêts versés par la banque, déposent leur argent sur un compte d’épargne.
- Les emprunteurs qui, à l’inverse, paient des intérêts afin de pouvoir bénéficier d’un prêt personnel ou d’un crédit hypothécaire par exemple.
Les épargnants fournissent ainsi aux banques les fonds nécessaires afin que ces dernières puissent prêter de l’argent aux emprunteurs. Et les intérêts qui sont payés par ces emprunteurs leur permettent de couvrir les intérêts qu’elles paient aux épargnants. Cependant, les banques doivent également être en mesure de couvrir de nombreux autres coûts. En effet, elles doivent notamment payer des intérêts sur les montants empruntés à la Banque Centrale ou à d’autres banques, couvrir les frais opérationnels de leurs structures et générer un profit tout en modérant les pertes liées à leurs clients emprunteurs défaillants. C’est donc en prenant tous ces critères en considération que les banques établissent leurs prix.
Dans le cadre d’un crédit hypothécaire, la rémunération des banques est effectuée de plusieurs façons :
Les frais de dossier
Afin de contracter une hypothèque, les organismes bancaires facturent des frais de dossier. Bien que le montant de ces frais puissent varier selon les établissements, un plafond maximum de 500 € a été établi depuis 2017. En outre, dans le cadre d’un crédit pont sans hypothèque, la limite légale s’élève à 300 €.
Le taux d’intérêt
Les intérêts représentent le coût le plus important de tout crédit hypothécaire. En effet, selon les modalités de ce dernier, ils peuvent parfois s’élever à quelques dizaines de milliers d’euros. Le montant des intérêts à payer dépend du taux d’intérêt appliqué au crédit par la banque. Un taux d’intérêt qui varie lui-même selon les établissements mais aussi selon le montant emprunté, la durée de remboursement du crédit, le montant de l’apport personnel, la situation de l’emprunteur et les garanties apportées par ce dernier.
Les frais d’expertise
L’expertise, dont le coût s’élève généralement à quelques centaines d’euros, permet de déterminer la valeur du bien immobilier donné en hypothèque. Elle garantit ainsi à la banque que cette valeur est suffisante en vue de les rembourser en cas de défaut de remboursement de crédit hypothécaire.
Les frais d’assurance
La souscription à certaines assurances est souvent imposée par les banques pour pouvoir contracter un prêt hypothécaire. Vous êtes toutefois libre de souscrire les assurances contractuellement obligatoires dans l’établissement de votre choix.
Les frais administratifs
Enfin, les frais administratifs servent à couvrir le traitement d’une demande de crédit hypothécaire. Le plus souvent, ils ne sont donc dus que dans le cas où une offre écrite vous est transmise.
Comment calculer le coût réel d’un crédit hypothécaire ?
Bien que prendre connaissance des frais de dossier, d’expertise et administratifs puisse être relativement simple, le calcul du montant des intérêts peut toutefois s’avérer plus compliqué. En effet, même si les mensualités de votre crédit sont constantes, les intérêts que vous devrez payer chaque mois diminuent quant à eux au fur et à mesure du remboursement.
Afin de vous assister dans cette démarche, deux outils performants peuvent être utilisés :
- Le simulateur en ligne de crédit hypothécaire : une fois vos informations personnelles renseignées, cet outil vous livre de nombreuses informations relatives à votre prêt immobilier. Vous pouvez ainsi consulter, en seulement quelques clics, le taux débiteur, le taux annuel effectif global (TAEG), le montant total à payer ainsi que les mensualités de votre crédit hypothécaire. Si les résultats obtenus ne vous conviennent pas, vous pouvez alors modifier certains des paramètres lors de la personnalisation de votre prêt. Et ce, jusqu’à trouver l’offre qui vous convient le mieux.
- Le tableau d’amortissement : cet outil vous permet non seulement de calculer le montant total des intérêts dus pour votre crédit mais également de consulter le détail des intérêts à payer mensuellement.
Comment bénéficier de la meilleure offre de crédit hypothécaire ?
Les offres en matière de crédit hypothécaire sont fort nombreuses sur le marché. Pour vous assurer de bénéficier de la solution la plus avantageuse, vous pouvez effectuer les démarches suivantes :
Comparez les offres avec le TAEG
Le taux annuel effectif global (TAEG) est un élément essentiel en vue de vous permettre de comparer les offres de crédit hypothécaire de façon efficace. Cette mention, obligatoire pour tout prêt en Belgique, comprend non seulement le coût des intérêts mais également les frais de dossier et d’expertise. Concrètement, le TAEG englobe l’intégralité des frais liés à un crédit hypothécaire à l’exception des frais d’assurance et des honoraires du notaires qui ne sont pas encore connus. Une information hautement utile pour vous permettre de comparer au mieux les offres de prêts immobiliers.
Le TAEG appliqué à votre crédit sera notamment établi en fonction de votre profil, du montant emprunté, de la durée de remboursement et de votre apport personnel. Vous pouvez négocier le TAEG qui vous est offert en faisant jouer la concurrence et en préparant un dossier de demande de prêt solide.
Prenez connaissance de la rémunération des banques sur un crédit hypothécaire pour mieux le négocier
La marge d’intérêt brute d’un organisme bancaire est la différence entre les taux d’intérêt qu’il propose pour ses crédits et le taux d’intérêt auquel il se refinance sur les marchés de capitaux. Ainsi, plus cette marge est grande, plus votre pouvoir de négociation l’est aussi. Notez toutefois que le marge d’intérêt brute sert non seulement à rémunérer l’organisme bancaire mais également à couvrir le risque qu’il prend. Si votre risque est considéré comme élevé, vous aurez alors moins de chance de pouvoir négocier.
Comprendre comment fonctionne la rémunération des banques sur un crédit hypothécaire vous permet donc d’établir le taux le plus bas qu’elles pourraient éventuellement vous proposer. Bien qu’il soit compliqué de connaître le bénéfice exact que les banques obtiennent sur un crédit, vous pouvez toutefois vous en faire une idée en comparant les taux qui vous sont proposés avec les taux directeurs de la Banque Centrale. N’oubliez cependant pas que le taux d’intérêt qui vous sera offert dépend aussi et notamment de facteurs liés à votre situation personnelle.